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ご実家の空き家対策不動産信託プラン
・ご実家の空き家対策不動産信託
超高齢化が進んでいくにつれ、空き家問題は深刻になってきています。
こちらでは、家族信託という方法が、空き家問題の生前対策となることをご説明していきます。
・サービスの概要
空き家がなぜ生まれ、なぜ問題になるのでしょうか？
空き家が生まれる理由は、いろいろございますが、最大の原因は高齢化世帯の増加と、その子供世代の核家族化です。
成人までともに生活をしてきたが、子供が家を出て、都会や親と違う他府県で働くようになり、高齢の単身世帯が増え、その後両親の入院や老人ホームへの転居に伴いそのご実家は空き家となっていきます。
家を出た当初の空き家は、売却処分など検討されたかも知れませんが、時間が経つにつれ、ご両親が他界し（相続が発生）、認知症になり（成年後見問題）そのまま放置されることになり、社会問題となってきています。
さて、空き家にしておくと罰則などあるのでしょうか？デメリットは何でしょうか？
まず、罰則についてですが、「空き家対策特別措置法」が2015年に施行されています。これは、適切に管理されていない空き家がある場合は、自治体が調査し、問題があればこの空き家を「特定空家」に指定することができるとされています。
この特定家屋に指定されると、その所有者に市町村長が指導・勧告・命令を行うことが可能となりました。この段階で、所有者が適切に対応しない状況があれば、罰金や行政代執行も行われることがあります。
そのほかの、デメリットやリスクはあるでしょうか？
一番わかりやすいところでのデメリットは、維持費や経費がかかることではないでしょうか。
例えば、
・固定資産税が毎年かかります
・不動産の維持管理費用がかかります
・火災保険は、引き続き加入できるのでしょうか？
・火災保険が切れたら、火災が発生したときにどうなるのでしょうか？
・火災リスクがあり、防犯上問題がある
・庭の草木が伸びで、近隣からクレームがくる
・家屋が老朽化し、地震などの災害が発生した際、倒壊の危険がある
・その他
このような社会問題があるなか、家族信託をうまく利用することでリスクを解消することが可能となります。
・サービスを利用するメリット（概要）
空家に対する認知症対策には、家族信託以外にも、方法があります。
例えば、任意後見制度の利用や財産管理の委任契約の利用など。
信託契約をする意思能力が無くなれば、法定後見制度の利用になります。
また、ご資産が、不動産以外の預貯金、株式などの場合も、検討の余地はございます。
家族信託は、委託者（現在の所有者である父母）が所有している財産を、信頼できる受託者（子供などの将来の相続人）に名義変更する制度です。
財産の管理ができなくなった時や、まだ管理はできるが億劫になた時に、受託者名義に財産を移動して、管理、処分、保存等をしてもらう制度となっています。
順に確認していきましょう。
「ご実家の空き家対策不動産信託」の特徴（メリット）
数世代先までの財産承継を指定できる
委託者（依頼者）お父様（お母様）のメリットとは？
療養・看護に専念でき、
また、数世代先までの財産承継を指定できる
信託契約で、ご子息が受託者となって財産の管理をしてもらうことができれば安心してご自身の療養看護に専念できます。
また、家族信託は遺言と違って、数世代先までの財産承継を指定することができます。
「家」の継承が続きますので、ここで問題となっている空き家の社会問題も解決されます。
贈与税が発生しないように、自益信託を設定する
空き家対策を家族信託で行うメリットの一つに、自益信託にすると贈与税は発生しないという点がございます。
自益信託の場合は課税されませんが、他益信託の場合は、課税されることになります。
例えば、親を委託者兼受益者とし、子供を受託者、委託者の親の自宅を信託財産とする民事信託契約を締結すると、先に言いましたいわゆる自益信託となり、贈与には当たらず贈与税は発生しないことになります。
信託契約を結びますと、親の名義から、子供の名義に所有権は移転します。これは、受託者が信託目的に従って信託財産の所有権登記名義人となりますがあくまで信託財産を管理するためのものです。
つまり、名義は変わっているが、受託者本人には利益（居住する利益や、賃貸物件の場合は家賃収入を得る利益など）はないと判断されます。
ですので、自益信託の場合、財産から生ずる利益は、いまだ委託者（＝受益者）のものであり、
利益は移転していないと言えますので、課税されないことになります。
受託者の判断で、委託者の自宅を処分できます
管理を任された子の受託者は、自分の判断で、適切な時期に親の自宅を処分できます。
もし成年後見制度を利用していましたら、成年被後見人の自宅を売却するときには、家庭裁判所の許可が必要となります（民法８５９条の３）。
この許可は、弁護士、司法書士など専門家が関与し、許可を得る証明をしなければ、難しいと思われます。
一方、家族信託の場合は、信託目的に沿っているならば、受託者の判断のみで信託財産である自宅を売却処分することが可能です。
これは、委託者が判断能力を失っていても、委託者の判断で売却手続きを進めることができます。
（本人の認知症リスクを軽減するために契約するのが、家族信託の大きなメリットとなります。）
ご実家の空き家対策不動産信託プランの料金表
ここでは弊所サービスの料金表について、わかりやすくご説明いたします。
【民事信託サポートプラン】
| 財産規模 | 業務内容・役割 | 【基本報酬】 |
|---|---|---|
| 5,000万円未満 （信託財産の価格） | ①事前のスキームの確認 ②信託契約書の作成 ③公正証書の作成 ④信託スキームの税務チェック ⑤信託財産に関する登記申請 ⑥運用に関するアドバイス | ４８０，０００円 |
| １億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | ７８０，０００円 |
| 1.5億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | １，０８０，０００円 |
| 2億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | １，３８０，０００円 |
| 3億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | １，６８０，０００円 |
| 4億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | １，９８０，０００円 |
| 5億円 未満 | 上記①～⑥と同様 | ２，２８０，０００円 |
※上記は信託の対象となる不動産1件と金融資産の合計金額となります。不動産2件以上の場合は別途お見積りとなります。その他詳細は、面談時にご説明いたします。
「ご実家の空き家対策不動産信託プラン」の流れ
お問合せからサービスをご提供するまで、その後の流れをご紹介します。
お問合せ
金融機関、保険会社、証券会社、税理士事務所様からのご紹介
または、当HPをご覧になり、お問合せください。
お問い合わせの際、特に準備していただく書類はございませんが、
「どのようなことをお考えか？」「親族関係やご資産に対して、
どのようなお悩みがあるのか？」をお伝えください。
またお電話の際、ご来所の希望日時を数日お伝えください。
初回の面談時
初回面談時には、委託者（ご両親）の方のお考えやお悩みをお聞きいたします。受託者（ご子息様）の方が、代わりにご来所いただいても結構です。※ご注意：信託契約は、委託者のご意向が最優先されます。
初回の面談時には、次の書類をご持参ください。
１．親族関係のメモ書き
戸籍謄本や住民票、印鑑証明書をすでに取得されていましたら原本又はコピーをご持参ください。
２．身分証明書
運転免許証や住基カード、パスポートなどの顔写真付きの公的書類
これらの書類が無ければ、後期高齢者医療保険証や年金手帳などをご提示ください。
３．資産の概要
①不動産につきましては、不動産の登記事項証明書（不動産登記簿）をご持参ください。
不動産登記簿が無ければ無いで結構です。面談時に、インターネットを利用し代行取得します。
（実費のご負担は、お願いいたします。）
②また、不動産の評価額のわかる書類も、ご持参ください。
固定資産税の課税通知書等です。
③金融機関や証券会社の書類
通帳や、株式取引明細書までは必要ございません。
こちらは、「取引金融機関、支店名、残高の概算金額等」メモ書きで結構です。
④その他、ご相談されたいご資産の書類
2回目の面談時。契約書素案（提案書）の作成。
公証役場と打合せ、金融機関との信託口座開設のための擦り合わせ
初回にお聞きした内容を整理した提案書を作成いたします。
提案内容の確認も当然ですが、「信託契約するということは、どういうものか？」のご理解を再度確認させていただきます。
また、信託契約は、「ご資産の一部」についての財産管理ですが、「資産全体」の方針もお尋ねすることになります。
信託契約以外の、遺言制度、任意代理制度、任意後見制度や法定後見制度、さらに死後事務委任契約などの現在の法律で考えられている法的対応全体について、ご説明いたします。
この時、「費用の概算」も、当事務所の報酬規程の則って、ご説明いたします。
複数回の面談後は、それに基づき、信託契約書の案文を作成します。
その後、金融機関や公証役場との打合せを並行して進めてまいります。
お客様には、公的書類を取得し当事務所へ送付していただきます。
この公的書類には、例えば、委託者、受託者・受益者の印鑑証明書や戸籍謄本・住民票、後継受託者の住民票、予備的帰属権利者の住民票などがございます。
お客様には、並行して、金融機関に信託口口座開設の仮申込みをしていただきます。
3回目の面談時。その後、期間「3か月～程度」で、信託契約書を公正証書化し、その後不動産の登記申請。信託口口座の開設
今までの面談時の打合せ内容の再確認（再々確認）をします。
また、委託者、受託者、受益者、信託財産の確認などの確認と、最終の信託財産の権利帰属者などの確認。
公証役場や金融機関との打合せ記録をご報告します。
信託契約完成後の、運用アドバイス。その他。
「ご実家の空き家対策不動産信託プラン」を
利用された事例
父が施設に入所する前に、自宅名義を姉妹に変えておきたい
・サービスをご利用いただいた方が持っていたお悩みやニーズ
妻が他界した後、父親が一人暮らしをしていた。現在は元気で、介護も必要なく、一人で生活が出来ている。子どもは、姉妹で、大阪と岐阜に在住。
もしこの先、父親が施設に入所するとなると、自宅は不要になるし、施設入所費用を子供たちが立て替えて支払うことは負担が大きかった。
施設に入る前に、自宅を処分出来たらいいが、父親は元気なうちはこの自宅で生活をしたいと譲らない
（お気持ちは理解できます。）
・そのお悩みを解決するために何をしたのか
父親が一人暮らしが難しくなり、施設に入所するときには自宅を売却してよいということでしたので、
家族信託の利用を検討した。
・サービスを提供した結果、どうなったか
家族信託の設定を無事終えた。父親は、今まで通り変わらず一人で、自宅で生活をしている。
一人娘に財産の管理を任せたい
・サービスをご利用いただいた方が持っていたお悩みやニーズ
妻が他界後、娘と二人暮らしをしている。いま自分ができる生前対策を行い、自分亡きあと一人娘に迷惑をかけたくない。
さらに、心配なので、できる対策をすべて講じたい。
・そのお悩みを解決するために何をしたのか
書籍を購入し、公正証書遺言や、任意後見制度などを検討した。民事信託も取り入れたいと考え、銀行や司法書士事務所を探した。数件事務所を探し、当事務所にたどり着かれ面談を行った。
・サービスを提供した結果、どうなったか
面談は、数回行い、必要書類もすぐに集めていただき、提案書作成、契約書素案をご提供。
当事務所は、金融機関の信託口口座開設にむけ、公証役場と並行して打合せを行った。
最終、公証役場で信託契約書を作成し、その後、登記手続き、信託口口座の開設を完了。
コロナ禍で、約5か月かかりましたが、無事終了した。
いかがでしょうか。
このように、当事務所の「ご実家の空き家対策不動産信託プラン」なら、空き家対策やご高齢者の認知症対策が実現できます。
当プランに興味をお持ちの方は、ぜひお気軽にお問合せ・ご相談ください。
最後まで読んでくださり、ありがとうございます。ご不明な点は何なりとお申し付けください。
